Thứ hai, 14/5/2012

Khó tính giá thị trường của trụ sở Bộ Giao thông

Theo ước tính của các chuyên gia bất động sản, giá trị trụ sở Bộ Giao thông Vận tải có thể lên tới cả trăm triệu đôla. Tuy nhiên, nếu tính theo giá đất của Bộ Tài chính chỉ khoảng 232 tỷ đồng (hơn 11 triệu USD).

> Bộ Giao thông sẽ bán trụ sở
>Bộ Giao thông cần 12.000 tỷ đồng xây trụ sở

Giáo sư Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, mỗi m2 đất mặt đường Trần Hưng Đạo giá khoảng 700 triệu đồng; như vậy, với 8.000 m2 thì trụ sở Bộ Giao Thông có thể lên tới 5.600 tỷ đồng (gần 280 triệu USD). Do 80 Trần Hưng Đạo là khu "đất vàng" nên sau khi mua, nhà đầu tư có thể tận thu bằng cách xây chung cư để bán.

Tuy nhiên, doanh nghiệp muốn mua lại trụ sở Bộ Giao thông sẽ gặp "thế bí" vì trước đó, Chủ tịch UBND Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cam kết, sau khi di chuyển các trường đại học, cơ quan... ra ngoại thành, thành phố sẽ không cấp phép xây dựng mới cho các công trình cao tầng ở nội đô. Cũng vì thế, ông Võ nhận xét: "Khu đất quá lớn, nếu không được xây cao ốc thì rất khó bán theo giá thị trường".

Trong khi đó, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản lớn tại Hà Nội cho biết, giá giao dịch thực tế của đất mặt đường Trần Hưng rất khó xác định chính xác bởi mua bán gần như không có. Theo một số sàn giao dịch bất động sản tại thủ đô, nhà riêng lẻ trên mặt phố Trần Hưng Đạo có giá khoảng 300-350 triệu đồng mỗi m2, tùy vị trí. Khi diện tích càng lớn, mức giá sẽ giảm đi và không dễ tìm người mua trong bối cảnh hiện nay. Còn theo khung giá đất do UBND Hà Nội ban hành, giá đất sản xuất kinh doanh vị trí 1 (mặt đường) Trần Hưng Đạo hiện nay hơn 29 triệu đồng mỗi m2. 

Trụ sở Bộ Giao thông Vận tải 80 Trần Hưng Đạo. Ảnh: Vneconomy

Một trong những phương án Bộ Giao thông Vận tải đưa ra là bán cho một công ty cổ phần để lấy tòa nhà văn phòng do doanh nghiệp này đầu tư tại quận Cầu Giấy. Ông Đặng Văn Quang, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Navigat cho rằng, bán chỉ định thay vì đấu thầu sẽ nảy sinh nguy cơ tham nhũng và trở lại "thời tem phiếu".

Tổng giám đốc công ty tư vấn này tiết lộ, nhiều khách hàng của ông là doanh nghiệp nước ngoài đã rất hứng khởi khi nghe thông tin bán trụ sở Bộ Giao thông song niềm vui chưa tới họ đã "chẳng dám mơ" vì khu đất có thể về tay doanh nghiệp khác. Ông Quang nhấn mạnh, việc đổi trụ sở vô tình loại bỏ các doanh nghiệp FDI cũng như các quỹ đầu tư tham gia. "Đấu thầu công khai, ai trả cao người đó sẽ được hưởng, như vậy ngân sách Nhà nước sẽ thu lợi nhiều nhất. Thêm vào đó, thông tin sẽ được minh bạch hóa", ông Quang chia sẻ.

Lãnh đạo Navigat cho rằng, rất khó định giá khu "đất vàng" ở 80 Trần Hưng Đạo vì thực chất nó còn phụ thuộc vào việc được xây cái gì và bao nhiêu tầng. Theo quy hoạch, nội đô không được xây cao quá 9 tầng, do đó, ông Quang nhấn mạnh, bài toán hài hòa lợi ích giữa quy hoạch và tài chính đặt ra cho các cơ quan chức năng đang rất lớn.

Ông Quang phân tích, sẽ là thách thức đối với người mua bởi không nhà đầu tư nào muốn bỏ hàng nghìn tỷ đồng chỉ để xây tòa nhà dưới 9 tầng. Khu "đất vàng" chỉ có thể sinh lời nếu xây chung cư cao cấp, tổ hợp khách sạn hoặc văn phòng cao 19-20 tầng. "Tuy nhiên, xây cao ốc chung cư hay văn phòng thì lập tức sẽ có hàng trăm ôtô mọc lên và câu chuyện ách tắc giao thông lại tái diễn", ông Quang lo ngại.

Đồng tình quan điểm trên, ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land cho rằng, trở ngại lớn nhất của việc bán tòa nhà là bị hạn chế xây không quá 9 tầng. Theo nguyên tắc, càng xây cao, giá trị phân bổ tiền sử dụng đất lên mỗi m2 càng nhỏ, và doanh nghiệp càng lãi. Ông Hà tính toán, giả sử bỏ 100 triệu mỗi m2 nhưng chỉ xây 9 tầng thì chắc doanh nghiệp sẽ không thể lãi bằng triển khai tòa nhà 19-20 tầng. Thêm vào đó, bán bất động sản trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng như hiện nay cũng là một thách thức.

"Những nhà đầu tư địa ốc mạnh, trường vốn vẫn có thể quan tâm, đón đầu chờ thị trường khởi sắc. Song xét về số đông thì doanh nghiệp sẽ không mặn mà", ông Hà nói.

Tiến sĩ Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội cho rằng, theo quy hoạch thì trụ sở của Bộ Giao thông và Vận tải sẽ trở thành công trình công cộng phục vụ cho cộng đồng và không có chức năng nhà ở. Bởi một trong các vấn đề lớn của Hà Nội là giảm tải dân số ở nội đô.

Theo ông Nghiêm, 80 Trần Hưng Đạo là tài sản công thuộc sở hữu quốc gia, Bộ Giao thông Vận tải chỉ là đơn vị quản lý. Do đó, không nên đặt nặng vấn đề bán được bao nhiêu và dễ bán hay không. "Sau khi Bộ Giao thông di dời, khu đất này có thể xây dựng công cộng như công trình văn hóa, trường học, giáo dục phục vụ cộng đồng", ông Nghiêm nói.

Cuối năm 2011, Thủ tướng đồng ý về nguyên tắc cho phép Bộ Giao thông được mua trụ sở làm việc và bán chỉ định tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Bộ đang quản lý tại 80 Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) theo giá thị trường, đúng quy định của pháp luật để lấy kinh phí đầu tư trụ sở mới. Thủ tướng cũng chỉ đạo giá trị trụ sở mới không lớn hơn giá trị bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại trụ sở cũ.

Hoàng Lan

 http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2012/05/kho-tinh-gia-thi-truong-cua-tru-so-bo-giao-thong/