04 tháng một 2013

Tiền hô, hậu có ủng?

Thứ Sáu, 04/01/2013

Tiền hô, hậu có ủng?

(DĐDN) Thông tin bơm vốn giải cứu thị trường bất động sản được đưa ra như tiếng sấm báo mưa giữa trời hạn. Nhưng liệu hạn có hết?

Thủ tướng Chính phủ và đại diện các bộ, ngành, các tổ chức, doanh nghiệp và chính quyền hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM tuần trước đã thảo luận các giải pháp nhằm vực dậy thị trường bất động sản, trong đó nổi bật nhất là các giải pháp tài chính. Tâm điểm là bơm vốn cho thị trường bất động sản với trị giá khoảng 100.000 - 150.000 tỷ đồng.

Chuyển gói giải cứu?

Đây là một gói hỗ trợ trị giá lớn, tương đương hoặc thậm chí lớn hơn số vốn dự kiến cần cho công ty mua bán nợ quốc gia. Nếu như công ty mua bán nợ quốc gia từng được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước công bố "chắc như đinh đóng cột" là sẽ thành lập khi được sự chấp thuận của Chính phủ tại phiên họp Quốc hội tháng 6/2012, thì nửa năm sau, tuyên bố này vẫn mới chỉ dừng ở ý tưởng, thống nhất trong nội bộ ngân hàng. Do đó, một gói hỗ trợ tín dụng với trị giá tương đương, mà nguồn tiền chưa rõ sẽ lấy từ đâu ra, được Thống đốc tuyên bố trong 2 buổi làm việc ở hai thành phố lớn nhất nước, khiến công luận thoạt nghe đều hồ hởi, vui mừng, nhưng khi bình tĩnh lại, đã nảy sinh không ít băn khoăn.

Về phía nguồn tiền, dĩ nhiên nhà nước có nhiều lựa chọn. Đó có thể là hút vốn khả dụng đang dư thừa từ các ngân hàng thương mại qua kênh phát hành trái phiếu chính phủ, cho dù gói hỗ trợ này có trị giá bằng cả năm phát hành trái phiếu chính phủ vừa qua. Chỉ có điều khi nào Chính phủ sẽ phát hành khoản nợ mới trị giá 150.000 tỷ đồng này, khi trần trái phiếu mà Chính phủ được phép phát hành, theo Nghị quyết Quốc hội, trong cả năm 2013 chỉ là 60.000 tỷ đồng. Hoặc có thể nhà nước phát hành trái phiếu chính phủ trên thị trường quốc tế (lãi suất trả nợ tiền vay ngoại tệ tương đương lãi suất sẽ cho người dân vay mua nhà), in thêm tiền (bỏ qua nguy cơ lạm phát) hay ứng trước, tạm chi ngân sách đầu tư của năm 2013. Đó đều là những giải pháp đã từng được thảo luận rất nhiều nhằm tìm ra phương án vốn cho công ty mua bán nợ quốc gia. Và vẫn chưa có lối ra.

Nay với mục tiêu bơm 100.000 - 150.000 tỷ đồng để hỗ trợ vực dậy thị trường bất động sản, trị giá và cách thức khiến nhiều người có cảm giác gói giải cứu nợ xấu ngân hàng qua công ty mua bán nợ quốc gia nay đã được chuyển hướng.

Phá băng bất động sản

Không mù mờ như đáp án nguồn tiền, cách thức bơm vốn hỗ trợ thị trường bất động sản được Ngân hàng Nhà nước công bố khá rõ. Và theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, nhắm vào đối tượng mua căn hộ 1 tỷ đồng để cho vay là hoàn toàn hợp lý. "Muốn phá băng bất động sản vẫn phải phá sức ỳ của lực cầu, giải phóng đầu ra. Với mức lãi suất cho vay chưa bằng 50% lãi suất cho vay thương mại, đó là yếu tố hấp dẫn nhất để người dân vay mua nhà". Một chuyên gia phân tích thêm: Ví dụ một người vay 650 triệu đồng, tương đương gần 70% trị giá căn hộ 1 tỷ đồng, với lãi vay 17%/ năm thì trung bình một tháng sẽ phải trả 9,5 triệu đồng tiền lãi vay, chưa bao gồm gốc. Rất ít người chịu nổi mức lãi suất này. Càng ít người có khả năng đảm bảo thu nhập để vay được. Nhưng khi lãi vay chỉ còn chưa tới 1 nửa, họ sẽ tận dụng thời cơ".

Có cảm giác gói giải cứu nợ xấu ngân hàng qua công ty mua bán nợ quốc gia nay đã được chuyển hướng

Theo ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Savills Hà Nội, vấn đề là thị trường hiện đang có bao nhiêu sản phẩm dưới 1 tỷ đồng để bán cho người dân? Đây là một câu hỏi khó, bởi theo như ông Lê Hoàng Châu, các số liệu thống kê từ 2 đầu Hà Nội và TP. HCM, nơi tập trung nhiều sản phẩm bất động sản tồn kho, vẫn mới chỉ là số liệu ban đầu. Hơn thế, các số liệu đó lại cũng chưa hề được phân loại theo phân khúc. Ngay như trong 200.000 tỷ đồng nợ xấu, có 70% là nợ có thế chấp bằng bất động sản, nhưng cũng chưa xác định được bao nhiêu phần trăm trong đó là nhà xưởng, đất nền, bao nhiêu là cao ốc, căn hộ. Trong phân khúc căn hộ thì bao nhiêu phần trăm là căn hộ cao cấp, trung bình, trung bình thấp...

"Sự chuyển động ở một phân khúc sẽ truyền "hơi ấm" tới những phân khúc khác, các đối tượng mua khác", ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TMXD Lê Thành nói. Tuy vậy, ông Nghĩa cũng cảnh báo thêm: "Cần xác định, Chính phủ không cứu các đại gia bất động sản. Vì vậy, doanh nghiệp muốn bán được hàng ở những phân khúc cao cấp hơn phải chấp nhận hạ giá, chứ không phải nhân cơ hội nhà nước ra tay hỗ trợ thị trường, lại tiếp tục neo giá, tăng giá". Theo cách nhìn lạc quan của ông Nghĩa, chắc chắn năm 2013 sẽ có rất nhiều dự án nhà phân khúc trung bình thấp dưới 1 tỷ đồng ra mắt.

Nhìn chung, với quan điểm khi người dân được hỗ trợ lãi suất, doanh nghiệp bán được hàng, khai thông được đầu ra, sẽ giảm được nợ xấu, hầu hết các doanh nghiệp đều có tâm trạng lạc quan như ông Nghĩa. Doanh nghiệp trong các lĩnh vực có liên quan như vật liệu xây dựng cũng hy vọng sẽ giải phóng được hàng, trả lại công ăn việc làm cho người lao động. Có việc làm, có chi tiêu, sức mua trên thị trường nói chung sẽ khả quan hơn. Sự lạc quan đang đặt cả vào sự vận động của dòng tiền trăm nghìn tỷ đồng của gói hỗ trợ này. Chỉ duy có một vấn đề là phải có cách kiểm soát gói này. TS Phạm Đỗ Chí, cựu chuyên gia IMF, cảnh báo: "Khi đưa gói hỗ trợ vào lĩnh vực tín dụng, rất dễ bị các nhóm lợi ích chi phối, nhất là khi lãi suất được áp dụng là lãi suất phi thị trường. Kinh nghiệm cho thấy, gói hỗ trợ lãi suất năm 2009 đã gây hậu quả lạm phát cao trong các năm 2010 - 2011".

Tuy vậy, phó tổng giám đốc một ngân hàng thương mại quốc doanh nằm trong top các ngân hàng dự kiến sẽ là "cầu nối" giải ngân, khẳng định: "Năm 2009, gói hỗ trợ là dành cho doanh nghiệp nên mới nảy sinh hiện tượng trục lợi, có đất cho cơ chế xin - cho. Nay người dân vay mua nhà và tài sản thế chấp chính là tài sản vay mua, rất khó lách cơ chế vay để dùng vốn cho mục đích khác. Chắc chắn Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước sẽ không để lặp lại những hạn chế của gói hỗ trợ như năm 2009".

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành:
Cần lập công ty mua bán địa ốc quốc gia

Về dài hạn, Chính phủ nên tính đến việc thành lập một trung tâm dự báo thị trường bất động sản. Song song là một công ty mua bán địa ốc quốc gia có vai trò điều tiết thị trường dựa trên các dự báo của trung tâm này. Nguồn vốn ban đầu cho công ty chính từ sản phẩm địa ốc của những doanh nghiệp đang có tồn đọng, chưa đóng được tiền thuế sử dụng đất. Cấn trừ sản phẩm địa ốc vào thuế cũng góp phần giải phóng hàng tồn kho. Kết hợp với gói tín dụng lãi suất 8% của Ngân hàng Nhà nước, cung cấp và điều tiết thị trường bằng sản phẩm, công ty này sẽ có vốn khả dụng cho chức năng kinh doanh và điều tiết thị trường trong dài hạn, tránh mọi nguy cơ khủng hoảng có thể lặp lại!

TS Phạm Đỗ Chí, cựu chuyên gia IMF:
Cần ngăn ngừa những nhóm lợi ích

Điều quan trọng nhất là cần hiện thực hóa những nỗ lực giải cứu bất động sản, tránh duy ý chí. Hiện thực hóa các nỗ lực nên làm tổng thể, từ giải pháp tín dụng (bao gồm giải quyết nợ xấu, cho vay bất động sản lãi suất thấp để kích cầu tiêu dùng và cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp, qua đó doanh nghiệp có điều kiện cơ cấu lại sản phẩm; giải pháp vĩ mô (bao gồm kiềm chế lạm phát dưới 1 con số, giảm giá đồng nội tệ để tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp xuất khẩu, qua đó cải thiện tăng trưởng GDP và thu hút ngoại tệ đầu tư, kể cả đầu tư bất động sản); cuối cùng là giải pháp niềm tin phát xuất từ những giải pháp cụ thể nêu trên. Đồng thời phải đảm bảo rằng, mọi chính sách không chịu tác động của những nhóm lợi ích có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản. Đó cũng chính là giải pháp gây dựng lại niềm tin và vực dậy thị trường hữu hiệu nhất.